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独家揭秘在法留学生高薪就业出路-金钱味十足的Immobilier!

I) Définition :

D’après wiki, l’immobilier est un terme générique, définissant et incluant toute activité commerciale ou privée ayant trait aux biens immobiliers.
Le terme désigne communément les activités de gestion et transaction s’opérant sur ces biens, mais il touche également de nombreuses activités connexes telles que : la construction, la promotion, le conseil, l’urbanisme, l’architecture, la gérance, l’investissement, le financement etc…

II) Les acteurs, métiers :

–    Investisseurs :
Il est possible de trouver plusieurs types d’investisseurs immobiliers.
¤ Tout d’abord, les entreprises Foncières (dans le jargon, on parle des « SIIC » ou encore « Pierre papier ») qui investissent, gèrent et développent des actifs immobiliers. Elles ont la particularité d’être cotées sur les marchés financiers. La valeur de l’action représente alors la capacité de l’entreprise à dégager du cash grâce à ses loyers.
Exemples (par classement du nombre d’actifs sous gestion) : Unibail Rodamco, Gécina, Klépierre, Foncière des régions, Icade, Mercialys etc… (classement en lien à la fin)

¤ Ensuite, vous pouvez aussi trouver des investisseurs de type SCPI ou OPCI.
Toujours considérés comme « pierre papier », ces véhicules d’investissement (l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier) sont souvent spécialisés selon le type d’actifs immobiliers.

Niveau players, on trouve par exemple :
BNP Reim (Real Estate Investment Management), Ciloger, Uffi Reim, AEW Europe, Amundi ou encore HSBC Reim.

¤ Les OPCI, en plein essor*, sont similaires aux SCPI avec l’avantage d’être plus liquide pour les investisseurs. En effet, l’OPCI est composé d’une poche d’immobilier (60 à 90%), de foncières cotées (jusqu’à 30%), et d’une trésorerie permanente à hauteur de 10% minimum.
Les acteurs sont les mêmes que sur les SCPI. On peut également citer Amundi qui fut le pionner du lancement d’OPCI en France. Avec AEW, Viveris Reim, AXA Reim ou Ciloger, ils représentent près de 13 milliards d’euros d’actifs sous gestion, pour une capitalisation totale d’environ 24 mds€.

Les gérants de ces structures sont communément appeler « Fund managers » ou « Portfolio managers ». Ils gèrent le fond en décidant des arbitrages à faire et sont chargés, entre autres, de  trouver de nouvelles opportunités, de garantir la bonne rentabilité, de trouver le financement adéquate et par exemple des distributions de dividendes aux investisseurs.

*En ces temps de crise, les investisseurs trouvent dans la pierre papier une valeur refuge de décorrélation et de diversification des autres marchés.

¤ Fonds de Real Estate Private Equity :

Ces fonds, comme leur nom l’indique, ont pour but d’investir dans la pierre via des levés d’argents auprès d’investisseurs privés (capitaux propres, dettes).
Ils ont la particularité d’effectuer des opérations à fort effet de levier, c’est-à-dire avec une part très importante d’endettement. On parle alors de type de fonds « opportunistic » ou « value-added » (plus risqué au moins risqué). Les opérations d’acquisitions sont tant qu’à elle appelé « LBO » (leveraged buyout), le leverage faisant référence à l’endettement.
Au final, l’objectif est que les cash-flows serviront à rembourser les différentes tranches de dette (senior à mezzanine) et de faire une plus-value à la revente de l’immeuble.

Les plus gros fonds sont historiquement anglo-saxons, avec des mastodontes comme Blackstone ($50 milliards d’actifs sous gestion) ou Morgan Stanley ($36 mds) suivi par Goldman Sachs, Tishman, Colony Capital ou Carlyle.

–    Asset managers :

Ce terme désigne les propriétaires fonciers ayant pour but de maximiser la valorisation de leurs actifs (bureaux, commerces ou résidentiels).
Ainsi, il définit, propose et met en œuvre une stratégie de gestion active des immeubles en adéquation avec la stratégie de la structure propriétaire. Il établit des business plans et budgets des actifs en liaison avec le Property Manager et le Portfolio manager. Il suit et justifie les performances de chaque actif et en organise le reporting ;
Il assure l’optimisation des cash-flows par une gestion active de l’immeuble (gestion locative, commerciale, administrative, marketing, ..). Il peut également venir en soutien lors des transactions (achats ou ventes).

Parmi les plus importants Asset managers en Europe on peut citer AXA Real Estate, CBRE Global Investors (ex ING Reim), GE Real Estate, Allianz Real Estate, BNP Real Estate ou encore  le Crédit Suisse et UBS.


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